我們剛剛了解到，美國的租金承受能力危機與以往一樣糟糕。 不幸的是，它會變得更糟。

2014 年美國社區調查幾週前發布的報告發現，將收入的 30% 或以上用於住房（可負擔房屋的標準基準）的租房者數量達到了 20.7 萬戶的新高，比 XNUMX 年增加了近 XNUMX 萬戶。一年前。 儘管經濟有所改善，但增幅幾乎是去年的五倍。

這意味著大約一半的租房者居住在被認為難以負擔的住房中。 最新的增長是在 2000 年以來的大幅增長之上的，在此期間，這一數字增加了約 41 萬個家庭，增幅約為 XNUMX%。

更糟糕的是，超過 11 萬個家庭承受著嚴重的成本負擔，他們的收入一半以上用於住房，而本世紀初為 XNUMX 萬個。

有如此多的家庭和個人難以支付每月的房租，這顯然令人擔憂。 在這種情況下，租房者被迫做出艱難的權衡以維持收支平衡，包括選擇在貧困社區或條件惡劣的住房。 事實上，在一個 分析 根據我們在哈佛住房研究聯合中心獲得的消費者支出數據，我們發現，在這種情況下，租房者在很大程度上通過大幅減少食品和醫療保健等基本需求的支出來適應高昂的住房成本。

這個日益嚴重的問題需要得到解決，因為人們發現擁有一個穩定、體面的家庭可以帶來各種各樣的好處，從更好的健康結果到改善兒童的學習成績。 還有 證據越來越多 為無家可歸的個人和家庭提供永久經濟適用住房比支付臨時住房更具成本效益。

隨著房地產崩盤不再成為頭條新聞，房價再次上漲，人們很容易相信，隨著經濟的複蘇，住房負擔能力危機自然會消退，而無需我們的公共領導人做出更大的努力。

不幸的是，這是一廂情願的想法。

改進的前景

成本負擔不斷增加的租房者浪潮的根源在於租賃住房成本的實際（經通貨膨脹調整後）增長和租房者收入的下降。

自2001年以來，美國月租金中位數的上漲速度明顯快於通貨膨脹，而典型租房者的稅前收入卻下降了11%。 這些趨勢甚至在經濟衰退和房地產泡沫破滅之前就已經很明顯了，但自那以後的經濟困境無疑加劇了這些趨勢。

現在經濟已接近充分就業，收入和新公寓建設有望反彈 正在達到水平 這是自 1980 世紀 XNUMX 年代以來從未出現過的情況，人們似乎希望租金成本負擔的程度將開始減輕。 但與此同時，人口因素也可能使情況變得更糟。

兩 增長最快的領域 未來幾年，65 歲以上的人口和西班牙裔人口將佔總人口的比例，這兩類人更有可能承受成本負擔。

住房研究聯合中心與經濟適用房非營利組織 Enterprise Community Partners 的研究人員合作，根據我們對未來十年的家庭預測，在租金繼續超過收入的不同情景下，模擬承擔成本負擔的租房者的未來趨勢。或者，我們看到當前狀況出現好轉，收入增長快於租金。

正如我們在最近的報告中所記錄的 report我們發現，到 11 年，僅人口因素就會使租金負擔嚴重的租房者數量增加 13%，達到 2025 萬以上，其中老年人和拉美裔的增長比例很大。 這是假設收入和租金都隨著整體通脹的增長而增長。

如果我們足夠幸運，在未來十年內每年收入增幅超過租金增幅 1%，我們將看到約 200,000 萬負擔沉重負擔的租房者略有減少。 這是一些進步，但還不足以明顯改變當前的挑戰。 這種適度的淨改善將掩蓋西班牙裔人的租金負擔仍然大幅增長 12%。

但另一方面，如果租金的增長速度繼續快於收入的增長速度（與我們今天看到的情況類似），我們可能會看到將收入一半以上用於住房的租房者人數將達到 14.8 萬，比今天的創紀錄水平增加 25%。 這意味著 31% 的美國租房者 — — 很可能至少是您的一些家人和朋友 — — 將竭盡全力維持生計。

我們對於它可以做些什麼呢？

那麼針對這種情況我們需要做什麼呢？

由於收入下降是問題的一個關鍵部分，因此提高實得工資的努力必須成為解決方案的一部分。 最低工資標準的提高將在一定程度上有所幫助。 還需要改善教育和職業培訓，讓人們為獲得體面的高薪工作做好準備。

在住房方面，也有充分理由擴大對全國最低收入家庭的援助。 約28%的租戶 年收入低於20,000美元。 按照這個收入，每月的住房費用必須在 500 美元或以下才能負擔得起。

私人市場根本無法提供如此低租金的住房。 需要公共援助來縮小差距。 但目前僅約 四分之一的家庭 根據收入有資格獲得聯邦住房援助的人能夠獲得其中一個單元。 與社會安全網中的其他計劃不同，住房援助不是一項權利。 而且我們根本無法為所有符合資格的人提供全額住房援助資金。

絕大多數被排除在外的人面臨著所謂的最壞情況的住房需求，他們將一半以上的收入用於住房或居住在嚴重不足的住房中。

解決住房問題

近幾十年來，我們主要通過兩種方式擴大住房援助：1）提供 住房選擇券 補貼租戶在私人市場上找到的住房的每月費用，或 2) 在政府的支持下補貼新住房或修復現有住房的費用 低收入住房稅收抵免.

這兩個項目都有自己的位置。 在一系列社區中價格適中的住房並不短缺的市場中，代金券作為利用現有住房的一種手段是有意義的。 優惠券還有可能為居民在都市區的居住地點提供更多選擇。

住房信貸計劃還在幫助保護需要新投資的現有補貼住房、幫助扭轉新住房可以產生積極影響的社區以及在原本無法提供經濟適用房的社區增加經濟適用房方面發揮著重要作用。

儘管如此，這兩個計劃都可以從改革中受益，以確保資金得到有效使用，並且提供的住房機會不會集中在貧困社區。

例如，住房和城市發展部最近啟動了一項試點計劃，將各社區市場租金價格的變化納入其優惠券涵蓋的最高租金。 目前，整個大都市區的限制是相同的。 新方法將允許不同社區的限制有所不同，讓受益人在居住地點有更多選擇，並防止 HUD 在貧困地區支付過高的費用。

還有提議改革住房稅收抵免計劃，使其能夠服務於更廣泛的收入水平，並使人們更容易在紐約、舊金山和波士頓等租金負擔日益嚴重的高成本市場獲得援助。這是中等收入家庭的問題，而不僅僅是窮人的問題。

基層

除了這些聯邦政府的努力之外，州和地方政府在促進更多經濟適用房的供應方面也可以發揮重要作用。

除了為此目的提供公共資金外，各級政府還制定了有可能刺激經濟適用房生產的土地使用法規和政策。 但它們常常通過複雜且成本高昂的審批程序以及對可建造住房類型的限制來阻礙經濟適用房的生產。

由於人口和經濟趨勢可能會使負擔得起的租房者數量在未來幾年保持在創紀錄水平，因此這個問題不會消失。 但我們仍然缺乏採取必要措施解決這一問題的政治緊迫性； 住房負擔能力甚至沒有出現在任何一場總統辯論中。

這可能是因為它歷來都是由國家最弱勢的家庭和個人承擔的。 但隨著負擔得起的租房者數量每年都達到新高，每月支付租金的挑戰正逐年成為該國更廣泛地區的一個重大問題。

現在是我們的政治領導人引起注意並採取行動的時候了。

關於作者s

克里斯·赫伯特 (Chris Herbert)，哈佛大學住房研究聯合中心董事總經理。 安德魯·賈卡博維奇 (Andrew Jakabovics) 是經濟適用住房非營利組織企業社區合作夥伴 (Enterprise Community Partners) 政策制定和研究高級總監，是本文的合著者。

這篇文章最初發表於 談話。 閱讀 原創文章.

相關圖書：

at

感謝造訪 InnerSelf.com， 哪裡有 20,000+ 宣傳“新態度和新可能性”的改變生活的文章。 所有文章均翻譯為 超過30種語言. 訂閱 每週出版的《內在自我》雜誌和瑪麗·T·拉塞爾的《每日靈感》。 InnerSelf雜誌 自 1985 年起出版。