澳大利亞房價的快速上漲引發了經濟學家對目前是否存在房地產泡沫的分歧。 Brian Birdwell / flickr, CC BY-NC-ND
在美國房價泡沫破裂引發全球金融危機之後不到十年，這個b字正在進行。 隨著澳大利亞房地產價格繼續打破記錄，許多人懷疑這是否可持續。 
經濟學家不同意如何定義泡沫，甚至泡沫是否存在。 直觀地說，當資產價格相對於某些基準價格過度膨脹時，存在泡沫（這適用於任何資產，而不僅僅是房地產）。 這就是問題：沒有人能夠就基準應該是什麼達成一致。
基準可以是基於可能影響其供應，需求和價格的變量集合（所謂的基本面）對資產價值的估計。 對於房屋而言，這些基本麵包括人口增長，稅收政策，家庭規模，家庭收入等等。
但經濟學家無法就基本面決定資產價格或每種基本面的重要程度達成一致。 同樣，這些基本面的價值只能估算，而不是觀察到。 這是主觀的，有人總是能夠根據基本原理編造故事，以合理化為什麼房價處於他們的水平。
一些經濟學家提出了衡量泡沫的替代基準，例如歷史長期平均值或趨勢潛在價值的估計。 如果資產價格高於這些平均值或趨勢，那麼我們就會出現泡沫。 然而，這個定義過於簡單化，因為經濟是動態的，不斷發展的，長期平均值和趨勢都會發生變化。
價格上漲和泡沫
只有當資產價格達到驚人的高度時，包括經濟學家在內的大多數人都認為價格過高並且需要進行重大修正（泡沫破滅）。 即使這樣，一些經濟學家也會否認存在泡沫。
最早的資產價格泡沫的例子之一是17世紀荷蘭鬱金香球莖市場的狂熱 - 即所謂的“鬱金香”。 雖然數據不完整，許多歷史學家在重述這個故事時並沒有非常謹慎，但沒有什麼可以解釋一月26的Witte Croonen燈泡的價格上漲1637倍，並在第一周下降到其峰值的二十分之一二月
然而， 備受尊敬的學者彼得加爾伯認為:
鬱金香俠的精彩故事對於那些喜歡哭泣泡泡的人來說是無法抗拒的，即使這些故事顯然是不真實的。 如此完美的教育用途是金融道德者總能在一個充滿投資者的世界中為他們找到一個現成的市場，因為他們害怕金融世界末日。
17世紀荷蘭鬱金香價格突然崩潰後，士兵們破壞鬱金香以減少供應並穩定價格。 Jean-LéonGérôme的鬱金香愚蠢（1882）。 Jean-LéonGérôme/ Wikimedia Commons, CC BY-SA
假設泡沫是觀察到的資產價格和一些適當的基準值之間的顯著差距，僅僅存在這種差距就會引發它是如何產生的問題。 答案主要依賴於心理學，這就是為什麼許多經濟學家（希望用數學模型代表世界）與這個概念鬥爭的原因。
泡沫狂潮
泡沫最終是一種信心遊戲，其中供應商以有利的方式將資產出售給買方，而後者則希望將來也這樣做。 這個遊戲依賴於一個強大的敘事，捕捉人們的想像力，並說服他們輪到他們將是不同的。
正如著名的美國 - 匈牙利億萬富翁喬治索羅斯 對沖基金經理曾經說過:
[...]氣泡不會憑空生長。 它們在現實中具有堅實的基礎，但卻被錯誤觀念所扭曲。
這種誤解是人類行為和特徵背離了正式經濟學中經常假設的完全理性範式的結果。 相反，正如行為經濟學家所說，人們表現出許多偏見。
這些包括，例如，希望找到與其現有信念（稱為確認偏差）一致的信息或基於最容易獲得的信息（稱為可用性偏差）形成決策的傾向。 當人們有兩個或多個相互矛盾的信念，想法或價值觀時，他們會體驗並尋求解決他們的不適，並且他們在思考複雜的問題和事件（框架）時也會使用簡單的抽象。
人們是直覺較差的統計學家，更關心避免損失而不是經歷收益（稱為損失厭惡）。 人類行為的缺陷列表還在繼續。 此外，人類，我們所處的社會動物，與我們的同齡人競爭和模仿，像羊一樣貪婪，並根據謠言行事。
偶爾，所有這些特徵和偏見會相互強制執行，並將房屋或股票或其他任何東西的價格發送到平流層。
誰害怕泡沫？
雖然年輕的澳大利亞家庭希望購買他們的第一套房子，但泡沫本身並不是引起關注的主要原因。 當然，問題在於每個泡沫最終會爆發，這種糾正通常是暴力和痛苦，原因有兩個。
首先，資產價格往往下跌速度快於上漲，因此向下修正可能會在很短的時間內破壞價值。 其次，大多數泡沫都是由債務推動的，因為泡沫在後期階段可以擴張的唯一方式就是債務支撐了對資產的需求。
這種組合 - 高債務和資產價格下跌 - 產生了一個惡性循環，陷入困境的債務人爭相修復其資產負債表並出售其資產。 這反過來推動該資產的價格甚至更低，從而對資產的類似所有者造成進一步的困擾，等等。
與爆裂氣泡相關的疼痛差異很大。 有時經濟從泡沫破滅中迅速反彈，就像在經歷了令人窒息的崩潰之後的情況一樣 互聯網泡沫.
然而，房地產泡沫屬於他們自己的聯盟。 從歷史上看，他們有 總是導致嚴重的經濟衰退，沒有理由相信這應該改變。 下一次沒有什麼不同。
關於如何應對泡沫的答案範圍從“無”到“無論如何”。 問題是沒有人（包括政策制定者）能夠可靠地識別泡沫。
如果存在泡沫這樣的事情，我們只會確定泡沫何時已經爆裂。 儘早採取行動防止泡沫進一步擴大是危險和不受歡迎的。 這是一個勇敢的中央銀行家，在預期資產價格上漲的同時提高利率，當其他經濟體正好嗡嗡作響，甚至出現疲軟跡象時。
那麼，澳大利亞是否處於房地產泡沫之中？ 我會站出來回答是肯定的。 根據基本面，有很多論據說明目前的房價究竟應該在哪裡。
但在我看來，這些解釋並未通過氣味測試：房價上漲兩位數，再加上前所未有的高額家庭債務（更多） 比GDP的120％，世界第三高）和家庭償債比率（也是 世界第三高），使一個不穩定的情況。 所需要的只是投資者情緒的適度變化，幾次加息或失業率的顯著增加，整個計劃都會破裂。 我希望我錯了，但歷史就在我身邊。
關於作者
Timo Henckel，應用宏觀經濟分析中心研究員， 澳大利亞國立大學
相關書籍
at InnerSelf 市場和亞馬遜
