維也納社會住房的成功：經濟適用房解決方案的經驗教訓

: By 羅伯特詹寧斯，InnerSelf.com

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作為一名近 20 年的房屋建築商，我專注於建造經濟適用房。今天幾乎不可能這樣做。無論是限制性分區法和建築規範、更高的利率，還是對沖基金對單戶住宅單元的競爭，家庭都在被定價。這不會有好下場。

在全球住房危機期間，租金飆升，貧富差距不斷擴大，值得研究優先考慮可負擔性、穩定性和社區的住房替代方法。一個這樣的模型可以在奧地利維也納找到，一個多世紀以來，社會住房一直是城市結構的一個基本方面。

通過研究維也納成功的住房制度，我們可以深入了解如何應對包括美國在內的許多社會所面臨的緊迫住房挑戰。

經濟適用房的願景

維也納的社會住房計劃， 共同體，誕生於20世紀初城市的進步運動。它旨在為所有居民提供負擔得起的優質住房，無論其收入或背景如何。結果是一個超過 60% 的人口居住在補貼住房中的城市，享受有保障的租賃、合理的租金和精心設計的生活空間的好處。

與一些國家經常被污名化的公共住房項目不同，維也納的社會住房開發項目以其建築美感和融入城市結構而聞名。這 合乎情理，或社區建築，是精心規劃、美觀的綜合體，與周圍的社區無縫融合。

歷史教訓

維也納社會住房成功的根源可以追溯到第一次世界大戰之後，當時該市面臨嚴重的住房短缺。當時富有遠見的領導人認識到經濟適用房的迫切需求，並著手建立一個全面的系統，造福全體人民。在大蕭條的經濟困難和二戰後重建的挑戰中，這種對社會住房的承諾仍在繼續。

相比之下，美國在大蕭條期間也面臨住房危機，導致創建了房屋所有者貸款公司和聯邦公共工程管理局等政府計劃。雖然這些舉措提供了暫時的緩解，但它們最終會優先考慮房屋所有權，並在滿足低收入個人和家庭的長期需求方面留下差距。

在美國，隨後的 1934 年《國家住房法》通過紅線政策延續了種族差異，進一步加深了獲得住房和財富積累方面的不平等。專注於擁有房屋以積累財富，不成比例地使那些在經濟上已經處於有利地位的人受益，同時忽視了最脆弱的人群。

維也納的可持續發展方式

維也納社會住房的成功在於其可持續和自給自足的模式。該市通過重新分區和租金控制降低土地價格，優先提供經濟適用房。有限利潤住房協會在維也納的住房系統中發揮著至關重要的作用，建造和管理負擔得起的住房單元。這些協會僅限於收取反映成本的租金，任何盈餘資金都必須再投資於建設新的社會住房，從而形成循環的融資流。

這種方法確保了長期的可負擔性，並促進了社區和社會的凝聚力。維也納的社會住房綜合體設計有共享空間、公共設施和便利設施，可促進互動和歸屬感。這種社區意識有助於為居民創造穩定和包容的環境。

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薩爾格工廠，一個屢獲殊榮的社會住房項目，是奧地利維也納最大的自治社區。照片：維也納

重新思考美國的住房

雖然在美國實施類似維也納的社會住房模式似乎不可思議，但探索解決住房危機的替代方法至關重要。美國政府已經大力干預住房市場，但往往未能優先考慮經濟適用房。

美國在稅收減免和補貼方面花費了大量資金，主要有利於富裕的房主和出租房屋的投資者。資源分配傾向於支持已經享有特權的人，從而為經濟適用房計劃留下有限的資金。結果，數百萬美國人在住房不安全、高租金和生活條件不足的情況下掙扎。

然而，在美國，受維也納模式啟發，已在當地努力實施社會住房計劃。蒙哥馬利縣、西雅圖和加利福尼亞州的部分地區已經著手實施優先考慮經濟適用房和社區發展的舉措。在紐約，Mitchell-Lama 計劃提供了負擔得起的公寓和利潤有限的合作公寓，這對於保持下東區和威廉斯堡等社區的經濟多樣性至關重要。

為了有效解決住房危機，需要進行範式轉變。不應將住房僅僅視為財富積累的手段，而應將其視為一項基本人權和社會基礎設施的重要組成部分。政府可以通過投資於監管良好的公共和有限利潤住房建設來減少投機、穩定租金並創建包容性社區。

買房還是租房？

必須挑戰普遍存在的觀念，即擁有房屋是獲得財務安全的唯一途徑。維也納的成功在於它能夠提供滿足不同居民需求的優質出租房屋。通過擴大負擔得起的租賃選擇和促進長期租賃，社會可以減輕擁有住房的財務負擔和壓力，同時促進更大的經濟流動性。

在美國實施全國范圍的社會住房計劃需要政治意願和大量投資。然而，好處是深遠的。負擔得起的、穩定的住房可以改善整體福祉、降低貧困率、增加教育機會並增強社會凝聚力。

維也納的社會住房模式為解決美國的住房危機提供了寶貴的經驗教訓。通過優先考慮負擔能力、促進社區發展以及將住房重新想像為一種社會公益，可以創造更加公平和可持續的生活環境。

是時候改變說法了，承認住房應該是所有人都能享有的一項基本權利，而不僅僅是少數人的特權。我們可以通過大膽和變革性的方法建設一個每個人都有家的未來。

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關於作者

羅伯特·詹寧斯 (Robert Jennings) 與妻子瑪麗·T·拉塞爾 (Marie T Russell) 共同出版了 InnerSelf.com。他曾就讀於佛羅里達大學、南方技術學院和中佛羅里達大學，研究房地產、城市發展、金融、建築工程和基礎教育。他是美國海軍陸戰隊和美國陸軍的成員，曾在德國指揮野戰砲兵連。在 25 年創辦 InnerSelf.com 之前，他在房地產金融、建築和開發領域工作了 1996 年。