員工 Dann Zinke 在 Recovery Bike Shop 修理自行車。 店主在東北投資合作社 (NEIC) 的幫助下購買了位於中央大街的大樓。
隨著租金的上漲和明尼阿波利斯的獨立企業失去了對大型全國連鎖店的租約，首家合作社找到了解決方案。
經過多年在家釀酒後，埃文·薩利 (Evan Sallee) 和他在明尼蘇達州第一家消費者擁有的啤酒合作社 Fair State Brewing 的合作夥伴終於準備在明尼阿波利斯開設一家酒吧。 他們需要一個可以釀造啤酒的地方，並有一個可以吸引街邊人們進來的店面。 這種組合很難找到，直到他們在該市東北部社區的中央大道上尋找一個空間。
起初他們認為這行不通。 木地板無法支撐重型設備，後面的房間也急需修理。 根據他們的經驗，此類問題會破壞交易。 但在這裡，房東優先向當地企業家出租，並支付必要的裝修費用——部分原因是他們想自己在那裡喝酒。“我們創建它的整個目標是使其成為社區聚會的中心樞紐， ”薩利說道。
該建築並非由缺席的房東或遙遠的開發商持有，而是由大約 200 名當地人集體擁有。 他們是東北投資合作社 (NEIC) 的一部分，這是美國首家此類合作社，匯集成員資金投資商業房地產。 他們分享利潤、決策權以及社區獎勵，其中包括在附近擁有他們想要的當地商店。
在全國范圍內，隨著人們對城市生活的興趣重新燃起，房地產價值飆升，這一趨勢為開發商創造了利潤豐厚的新市場。 隨著租賃成本上升，當地企業常常倒閉，根深蒂固的居民流離失所。 由此產生的人員流動改變了許多社區的特徵。
創辦NEIC的朋友們並不希望這樣的事情發生在東北。 儘管他們最初擔心附近的空置和未充分利用的建築物，但他們也知道較大的開發商將緊隨該地區日益增長的住宅興趣。 他們想知道，如果地方對財產的控制可以幫助支持獨立企業，也許有辦法共同擁有它。
東北部長期以來一直是工薪階層移民的目的地，這裡仍然散佈著東正教教堂和曾經推動該市工業發展的大型穀物升降機的外殼。 許多在這里長大的人仍然住在這裡。 “這裡更有地方感，”Recovery Bike Shop 店主 Seth Stattmiller 說道，並將其與他以前的商店所在的社區進行了比較。 “人們來這裡是為了他們的生活。”
在明尼阿波利斯，與全國許多城市一樣，不斷增長的房地產需求意味著獨立商店逐漸被銀行分行、電話零售商和高檔餐廳所取代。 從 2014 年到 2016 年，商業租金上漲了 8%，是通貨膨脹率的四倍多。
明尼阿波利斯智庫地方自力更生研究所 (ILSR) 的一份報告顯示，在全國范圍內，投機推動的租金上漲遠遠超過了小企業從增長中獲利的能力。 結果是許多企業失去了大型全國性連鎖店的租約，這些連鎖店的品牌使它們在租金談判中具有籌碼。
“我們經常看到的是，當地企業和人們正在將社區帶回來，然後他們共同創造的價值被少數不住在社區的投資者吸走，”他說。 ILSR 聯合主任史黛西·米切爾(Stacy Mitchell) 指出，許多美國人對社區負擔能力下降和千篇一律感日益增強感到“失去控制”。 “擁有商業地產是防止受到這些勢力擺佈的最終方法。”
在 NEIC 成立之前，其背後的團隊（其中一些人通過當地食品合作社認識）希望在這種情況發生在他們的社區之前在房地產市場站穩腳跟。 該合作社的建築師之一、董事會成員萊斯利·沃森(Leslie Watson)表示，當他們在鄰里課程和會議上相遇時，他們會互相討論想法：如果他們通過一起購買房屋來阻止成本上升怎麼辦？ 或者也許是商業地產？ 如果他們作為官方合作社來做呢？
到 2011 年底，他們確定了一種在該國其他任何地方都不存在的投資模式（另一個團體已在加拿大艾伯塔省獨立創辦了類似的合作社）。 39 名成員每人至少投資 1,000 美元，利用他們在合作社、法律、金融和其他學科方面的專業知識來開發該項目。 在社區會議上，成員們結識了老居民和新居民，他們記得該地區曾經是繁華的購物走廊，而新居民則剛剛安頓下來。他們展示了未充分利用的待售建築物的照片，並詢問居民他們想在那裡看到什麼類型的企業。 沃森記得，一位成員將中央大街的潛力視為“只是缺少幾顆牙齒的美麗微笑”。 董事會成員 Jackie Francis 和她的丈夫 Justin 在參加社區會議後投入了 2,000 美元的全部積蓄成為會員。
截至2011年底，已有90名成員承諾購買NEIC的第一批建築。 斯塔特米勒記得這些建築醜陋、笨重、礙眼，黃色油漆剝落，其中一個地下室只有一間破舊的浴室。 “他們基本上想買下中央大道上最醜陋的房產，並用它做點什麼，”他說。 作為合作社，他們籌集了 80,000 萬美元購買了兩棟空置建築。
2014 年，當 NEIC 擁有約 200 名會員時，三家企業開業，共僱用了 25 名員工：Recovery Bike Shop 在 NEIC 的幫助下購買了其中一棟建築，以及租戶 Fair State Brewing 和麵包店 Aki's BreadHaus。 這個想法是，噹噹地人對他們居住的地方做出長期、協作的決定時，社區就會蓬勃發展。
NEIC 能夠合作為房地產提供融資，反映了明尼蘇達州深厚的合作根系，該根係可以追溯到100 多年前的生產者所有合作社，這些合作社共同投資穀物升降機，然後利用這些聯繫組建了Land O' Lakes 等大型賣方合作社。 明尼蘇達州擁有 800 多家合作社，是全國合作社數量最多的州，其中包括財富 500 強公司。
這為明尼蘇達州的合作社提供了寬鬆的監管環境。 雖然旨在保護小投資者的證券法直接限制了可投資於企業的資金數額，但明尼蘇達州豁免了對合作社的投資，這使得 NEIC 可以從捐款超過 1,000 美元的成員那裡籌集所需的資金。 只有大約一半的州允許這種豁免，而且大多數州都限制了可投資的金額。
儘管NEIC 對其首創的模型產生了濃厚的興趣（董事會成員表示，他們已經收到了來自全國約70 個團體的詢問），但要將其應用於其他地方，就需要對模型進行改造，以適應當地的需求。
是的！ 信息圖
David Glick 是紐約市房地產投資合作社 (NYC REIC) 的指導委員會成員，該組織在 NEIC 的啟發下起源於布魯克林，擁有 400 多名成員。 “人們一直在討論需要這樣的東西，但我們並沒有真正給它起一個名字，”他說。
Glick 網絡中的人們開始傳遞“是”！ 文章介紹了 NEIC 的成就，Facebook 小組討論促成了一次吸引了 350 人參加的初次會議。 當紐約小組開始探索在一個法律和房地產環境截然不同的地方該模式會是什麼樣子時，他們派了一名成員到明尼阿波利斯去了解 NEIC 的模式。 從那裡開始，他們必須即興發揮。
在一個房產購買量可能高達數百萬的地區，他們與更多的人口合作，開始製定與 NEIC 不同的章程。 明尼阿波利斯東北部正處於中產階級化的風口浪尖，而布魯克林的流離失所長期以來一直在全力推進，格里克稱之為“類固醇的採掘式開發”。
為了吸引更廣泛、更多樣化的會員，NYC REIC 將會員費設定為 10 美元——大多數居民都可以輕鬆支付。 目前正在編寫的章程旨在實現充分的民主參與：成員不僅可以像NEIC那樣對董事會成員進行投票，還可以對投資決策進行投票。 格利克表示，該組織預計在紐約這將是一個漫長的過程，在那裡它必須應對不同的財務限制，並且成員之間還沒有像東北鄰居那樣相互了解。
多樣性和代表性也是 NEIC 發現的挑戰之一。 對於附近的許多人來說，1,000 美元的門檻很高，董事會成員表示，他們經常討論這個問題。 他們想知道，如果他們的成員不像社區那樣多樣化，這對於一個以地方決策為目標的群體意味著什麼？
這對於像東北這樣的新興社區來說尤其重要。 只有一棟建築是合作擁有的，對該地區的興趣越大，對傳統開發商的吸引力就越大。
董事會成員科琳·奧康納 (Colleen O'Connor) 談到推動社區經濟發展也可能推動中產階級化的前景時表示，“我們希望加強這裡已有的設施，而不是把人們趕出去”。
對於明尼阿波利斯市議會成員 Kevin Reich 來說，這個想法是一個“遊戲規則改變者”——即使在合作社豐富的明尼阿波利斯——也影響了該市對合作社的支持。 該市已經為合作社融資指定了資金，但“擁有一個能夠真正支持其他合作社業務的合作社對我們來說很有趣，”賴希說。
賴奇從青春期起就住在東北部，並幫助創辦了食品合作社，他說，這種新能源影響了該市今年啟動了一項計劃，為新合作社的招聘和培訓提供資金。 現在正處於第一階段——教育新企業家成為合作社的可能性——該市計劃明年啟動第一批合作社培訓。
“一旦你了解了自由市場體系的本質，如果你不擁有它，你就沒有發言權，”賴克說。 “你必須是說，我們重視這一點的投資者。”
到目前為止，社區底線是NEIC投資者最大的回報。 2015 年，該合作社支付了第一筆回報，即對 4 美元的基本投資支付了略高於 1,000% 的資本信貸分配，而對較大份額的投資則支付了更少的回報。 這種股息數額不大且沒有保證，這表明投資者的真正興趣在於社區的長期生活。
今年秋天，NEIC 計劃投資兩英里外的第二處房產——以前是一家暖氣和空調商店，其石頭外牆與最後幾棟建築一樣過時。 他們已經在接到潛在租戶的電話。
這篇文章最初出現在 是！ 雜誌
關於作者
克里斯塔·希爾斯特羅姆 (Christa Hillstrom) 撰寫這篇文章的目的是 50解決方案，冬季2016問題 是！ 雜誌。 Christa 是 YES! 的高級編輯。
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