鄰居如何將未使用的建築變成蓬勃發展的社區中心

鄰居如何將未使用的建築變成蓬勃發展的社區中心
員工Dann Zinke在Recovery Bike Shop騎自行車。 商店老闆在東北投資合作社(NEIC)的幫助下在中央大街購買了他們的建築物。

隨著租金的上漲和明尼阿波利斯的獨立企業失去了對大型全國連鎖店的租約,首家合作社找到了解決方案。

經過多年的家庭釀造,Evan Sallee和他在明尼蘇達州第一家消費者擁有的啤酒合作社Fair State Brewing的合作夥伴終於準備在明尼阿波利斯開設一間餐廳。 他們需要一個可以容納釀造的地方,一個店面邀請了街上的人。 直到他們看到該市東北街區的中央大街上的一個空間,才很難找到這種組合。

起初他們認為這不起作用。 木地板不支持重型設備,後面的房間非常需要維修。 根據他們的經驗,像這樣的問題是交易破壞者。 但在這裡,房東優先租用當地企業家並支付必要的裝修 - 部分原因是因為他們想在那裡喝酒。“我們創造它的整個目標是使其成為社區聚集的中心樞紐, “薩利說。

該建築不是由缺席的房東或遙遠的開發商持有,而是由200當地人共同擁有該房產。 他們是東北投資合作社(NEIC)的一部分,這是美國第一家將會員資金投入商業房地產的合作社。 他們分享利潤,決策以及在社區擁有他們想要的當地商店等社區的回報。

在全國各地,房地產價值飆升,人們對城市生活產生了新的興趣 - 這一趨勢為開發商創造了利潤豐厚的新市場。 隨著租賃成本的上升,當地企業往往被關閉,根深蒂固的居民流離失所。 由此產生的營業額改變了許多社區的特徵。

創辦NEIC的朋友不希望在東北發生這種情況。 雖然他們最初擔心他們的社區空置和未充分利用的建築物,但他們也知道較大的開發商會密切關注該地區日益增長的住宅興趣。 如果地方對財產的控制可以幫助支持獨立企業,他們想知道,或許有一種方法可以共同擁有它。

作為工薪階層移民的長期目的地,東北部仍然點綴著東正教教堂和曾經驅動城市工業的大型穀物升降機。 許多在這里長大的人仍然住在這裡。 “有更多的地方感,”Recovery Bike Shop店主Seth Stattmiller說,將它與他之前店鋪所在的街區進行比較。 “人們來這裡是為了他們的生活。”

在明尼阿波利斯,與全國許多城市一樣,不斷上升的房地產需求意味著獨立商店逐漸被銀行分行,電話零售商和高檔餐廳所取代。 從2014到2016,商業租金上漲了8% - 超過通貨膨脹率的四倍。


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根據總部位於明尼阿波利斯的智囊機構本地自力更生研究所(ILSR)的報告,在全國范圍內,投機推動的租金增長遠遠超過小企業從增長中獲利的能力。 結果是許多企業失去了對大型全國連鎖店的租約,這些連鎖店的品牌使其在租賃談判中具有槓桿作用。

“很多時候,我們看到的是當地企業和人們正在把社區帶回來,然後他們集體創造的價值被少數不住在附近的投資者所吸引,” ILSR的聯合主任斯泰西米切爾指出,許多美國人對他們的社區負擔能力下降和同一性感增強感到“失去控制”。 “擁有商業房地產是防止受到這些力量擺佈的最終方式。”

在NEIC成立之前,其背後的團隊 - 其中一些人通過當地的食品合作社相互認識 - 想要在他們的鄰居發生之前在房地產市場站穩腳跟。 合作夥伴建築師之一的董事會成員Leslie Watson表示,當他們在社區課堂和會議上相互競爭時,他們會喋喋不休地談論:如果他們通過一起購買住房來降低成本,會怎麼樣? 或者也許是商業房地產? 如果他們作為官方合作社做到了怎麼辦?

到了2011後期,他們選擇了一種在該國其他任何地方都不存在的投資模式(另一組在加拿大艾伯塔省獨立開辦了類似的合作社)。 39成員每人至少投資了1,000,利用他們在合作社,法律,金融和其他學科方面的專業知識來開發它。 在社區會議上,成員們了解了長期居民,他們記得這個地區曾經是一個繁華的購物走廊和剛剛入住的新居民。他們展示了未售出的建築物的圖片,並向居民詢問他們希望在那裡看到哪些類型的企業。 Watson記得一位成員認為中央大街的潛力是“一個美麗的微笑,只是缺少了一些牙齒。”董事會成員Jackie Francis和她的丈夫Justin在參加社區會議後投入了他們的全部2,000儲蓄。

到2011結束時,90成員已承諾購買NEIC​​的第一批建築物。 Stattmiller記得這些建築物是可怕的,笨重的眼睛,黃色油漆剝落,其中一個地下室有一個破舊的浴室。 “他們基本上想購買Central [Avenue]上最醜陋的房產並用它做點什麼,”他說。 作為合作社,他們匯集了80,000購買兩座空置建築。

在2014-當NEIC有大約200會員時 - 三家公司開業,他們之間僱傭了25人員:Recovery Bike Shop,購買了NEIC幫助的建築物之一,租戶Fair State Brewing和麵包店Aki's BreadHaus。 這個想法是,噹噹地人對他們居住的地方做出長期合作的決定時,社區就會茁壯成長。

NEIC能夠為房地產融資合作,反映了明尼蘇達州深度合作的根系,這個系統可以追溯到100年以上的生產商所有的合作社,這些合作社一起投資於穀物升降機,然後利用這些聯繫形成像Land O'Lakes這樣的大型賣方合作社。 憑藉超過800,明尼蘇達州擁有全國最多的合作社,其中包括財富500公司。

這為明尼蘇達州提供了寬鬆的合作社監管環境。 雖然旨在保護小投資者的證券法直接限制了可以投資於企業的資金數量,但明尼蘇達州豁免合作社的投資 - 這使得NEIC可以從貢獻超過1,000的成員籌集所需的資金。 只有大約一半的州允許這種豁免,大多數上限可以投資。

雖然NEIC已經開始對該模型感興趣,但它開創了 - 董事會成員表示他們已經對全國各地的70團隊進行了調查 - 在其他地方調整它需要黑客模型以滿足當地需求。

房地產合作社
是! 資料圖

David Glick是紐約房地產投資合作社(NYC REIC)的指導委員會成員,該集團起源於布魯克林,擁有超過400成員,受到NEIC的啟發。 “人們一直在談論這種事情的必要性,但我們並沒有真正的名字,”他說。

Glick網絡中的人們開始繞過YES! 關於NEIC完成了什麼的文章,以及Facebook小組討論引發了一場吸引350人的初次會議。 隨著紐約集團開始在法律和房地產格局截然不同的地方進行導航,他們派出一名成員前往明尼阿波利斯了解NEIC的模型。 從那裡,他們不得不即興發揮。

在購買房產數量達到數百萬的地區,與更多人口合作,他們開始製定與NEIC不同的章程。 明尼阿波利斯東北部正在一個處於高檔化的尖端地區工作,而在布魯克林的流離失所一直是全油門,Glick稱之為“類固醇的開採性發展”。

為了吸引更廣泛,更多樣化的會員資格,紐約市REIC將會員費定為僅為$ 10-大多數居民可以輕鬆到達。 目前正在編寫的章程旨在實現民主的全面參與:成員不僅會投票給董事會成員,也會投票給NEIC,也會投票決定投資決策。 格里克說,該組織預計這將是紐約的一個更長的過程,在那裡它必須對金融和不像東北鄰國所做的那樣彼此不了解的會員資格進行不同的限制。

多樣性和代表性也是NEIC發現的挑戰之一。 $ 1,000是附近許多人的高門檻,董事會成員說他們經常討論。 如果他們的成員資格不像社區那麼多,他們想知道,對於一個目標是地方決策的團隊來說,這意味著什麼呢?

這對於正在崛起的社區來說尤其重要,就像東北部一樣。 只有一棟建築是合作所有,對該地區的興趣越大,對傳統開發商來說就越有吸引力。

董事會成員科琳·奧康納(Colleen O'Connor)說,“我們希望增強已經存在的東西,而不是將人們趕出去”,他說,給社區帶來經濟刺激的前景也可能推動高檔化。

對於明尼阿波利斯市議會成員Kevin Reich來說,這個想法一直是“改變遊戲規則的人” - 即使是在合作社富裕的明尼阿波利斯 - 這也影響了該市對合作社的支持。 Reich說,該市已經指定用於資助合作社的資金,但“有一個能夠真正支持其他合作社企業的合作社對我們很有吸引力”。

自青春期以來一直生活在東北部並幫助推出食品合作社的帝國表示,這種新能源影響了該市今年推出的一項計劃,將資助招募和培訓新的合作社。 現在,在第一階段 - 教育新企業家關於成為合作社的可能性 - 該城市計劃明年開始其第一個合作培訓隊列。

“一旦你進入自由市場體系的細節,如果你不擁有它,你就沒有發言權,”Reich說。 “你必須成為投資者,我們重視這一點。”

到目前為止,社區底線一直是NEIC投資者的最大收益。 在2015中,合作社在基本的4投資中支付了超過1,000%的資本信貸分配的第一筆報酬,而在較大的股票上報酬較少。 這種股息適度且不保證,表明投資者的真正興趣在於鄰里的長期生活。

今年秋天,NEIC計劃投資兩英里外的第二處房產 - 一座前供暖和空調商店,其石材外觀與最後一幢建築物相同。 他們已經接到了潛在租戶的電話。

這篇文章最初出現在 是! 雜誌

關於作者

Christa Hillstrom寫了這篇文章 50解決方案,冬季2016問題 是! 雜誌。 Christa是YES的資深編輯!

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