美國與單戶住宅的戀愛正在降溫

美國與單戶住宅的戀愛正在降溫 愛荷華州得梅因以西的舊農田上的獨戶房屋。 林恩·貝茨/ USDA

幾十年來,美國各地的土地使用法規一直側重於大批獨戶房屋。 這種方法使許多人脫離了美國典型的夢想:房屋所有權。 它還促進了郊區擴張-一種低密度,依賴汽車發展的模式, 主導增長市區邊緣 自第二次世界大戰結束以來。

但是現在,美國人可能開始 私人住宅的需求。 在過去的一年中,明尼阿波利斯市議會和俄勒岡州已投票通過允許 雙工和其他類型的多單元房屋 在目前僅允許單戶住宅的社區。 弗吉尼亞州的民主黨議員最近贏得了州立法機構的控制, 試圖制定類似的立法。 幾位民主黨總統候選人包括 分區法律的變更 他們的住房政策。

標題 預測了 住房革命。 但是根據我們的研究,我們認為,儘管人們對郊區生活的態度可能正在發生變化,但從單身家庭區劃過渡的過程將是緩慢而困難的。

蔓延的沉重成本

當選官員正在重新考慮單戶住宅分區,因為他們的一些選民擔心單戶住宅 花費太多,浪費 並將人們與社區隔離。

許多研究人員表明,單戶分區 促進歧視和排斥。 我們的研究集中在其對環境的影響上。 數十項研究 表明蔓延是能源密集型的,主要用於運輸; 消耗太多土地; 降低空氣和水的質量; 減少物種多樣性; 和 促成氣候變化.

我們研究了俄勒岡州的土地使用政策如何影響 居住密度 和俄勒岡州的 住房負擔能力危機。 俄勒岡人被認為具有進步意識和環保意識。 他們討厭密度,因為他們重視隱私和空間。 但是他們 也討厭蔓延 因為它消耗了寶貴的農業用地。


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簡而言之,俄勒岡州似乎是遏制單戶住宅分區的政策的理想起點。 19年代初通過的1970個州的土地利用規劃目標之一, 解決住房 並要求城市包括多種住房類型。 但是,如今,獨居的單戶社區仍然佔據著俄勒岡州的主要景觀。

單戶民族

在1970年代初期,後來被稱為“土地使用控制的悄然革命”,一些州開始收回對割讓給城鎮的分區的權限。 1973年,俄勒岡州在每個城市周圍建立了“城市增長邊界”(城鄉土地用途之間的分界線),並採取了其他措施來遏制增長和防止擴張。

我們的研究表明,這種方法有助於遏制城市發展並促進更有效的土地利用。 自從建立區域以來,以每英畝單戶住房單位來衡量的城市增長邊界內的單戶密度一直在增加。 全州單戶人口密度 從22年到1993年增加了2012%.

美國與單戶住宅的戀愛正在降溫 俄勒岡州城市增長邊界的尤金(Eugene)保護了城市邊界以外的土地免受開發,但單戶住宅土地佔邊界內住宅土地的87%。 [俄勒岡州圖像資源管理器](http://imagery.oregonexplorer.info/)

仍然蔓延 存在於城市增長邊界之內。 我們發現,專為單戶住宅劃分的土地每英畝最多只能容納八至十個單位。 隨著住房需求超過供給,低收入家庭被迫遠離工作而進入較便宜的地區。 成長倡導密集發展的全國聯盟估計,從89年到100年,俄勒岡州每2000戶家庭中只有2015座房屋。

簡而言之,住房變得越來越昂貴。 哈佛大學(Harvard)2019年的一項研究得出的結論是,俄勒岡州的低成本租賃單元(每月低於800美元)的供應量 減少了44% 在1990年至2017年之間。今天 俄勒岡州住房的63% 是獨立式房屋或獨立屋。

住房鬥爭使更小的住房更加可取

這些問題不僅限於俄勒岡州。 根據哈佛住房聯合中心的數據,全國47%的租房家庭正在付款 超過他們收入的30% 住房成本。 而且,新的住宅建設仍低於2008-2009年前的衰退時期。

從2000年到2015年,美國 住房生產不足7.3萬套,這意味著全國各地的家庭都在努力尋找負擔得起的住房。 這種短缺涉及22個州和哥倫比亞特區。

公職人員認識到也只允許單戶住宅 產生公平問題。 第二次世界大戰後,單身家庭區劃將社區隔離開來,排除了無力從中產階級白人社區購買單身家庭的非洲裔美國家庭。

美國與單戶住宅的戀愛正在降溫 美國大多數新的單戶住宅仍然至少有兩個車位的車庫,中位建築面積約為2,400平方英尺。 美國人口普查

如今,在步行距離之內對連體房屋(包括雙工,三層和四層)的需求不斷增加。 人們喜歡這樣生活,但作為建築師和城市設計師 丹尼爾·帕羅萊克(Daniel Parolek) 已經表明,監管壁壘阻止了建築商生產更多這類房屋,他稱之為“中間缺失正如Parolek所指出的,在較老的社區中,許多常見的多樣化住房類型,如雙工和三重房,都是 根據最新的分區規則是非法的。

適度但重要的開始

所有這些因素有助於推動 明尼阿波利斯 - 俄勒岡 擺脫單戶住宅區劃分並允許更多住房類型。 但是,對於這些行動已經引起的所有關注,我們預計它們將產生適度的影響。

住房市場是複雜的,不僅受到分區的影響。 一個關鍵問題是,如果政策制定者鼓勵建造各種“缺失的中間”住宅類型,成本是否會下降。

但這並不意味著更改分區策略會被誤導。 促進更廣泛範圍的住房建設,可以創造更多生機勃勃的社區,減少將農業和林地用於郊區發展,減少基礎設施成本,並為所有人提供更多公平的住房機會。

關於作者

政策研究與參與研究所聯合主任Robert Parker, 俄勒岡大學 規劃,公共政策與管理副教授麗貝卡·劉易斯(Rebecca Lewis) 俄勒岡大學

本文重新發表 談話 根據知識共享許可。 閱讀 原創文章.

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