房價是否被誇大了 供應有限或者由於向投資者和房主的轉移,政府政策現在陷入了惡性循環。 我們房屋積累的財富已經成為退休制度的核心部分,政府本身無力承擔價格下跌的風險。
慷慨的稅收補貼和 資產測試特許權 幾十年來,房屋市場一直激勵著房地產市場的財富積累和房地產市場的需求壓力。
向購房者和業主提供政府援助的形式是 首次購房者補助金, 印花稅優惠,以及家庭住宅的免稅 資產增值稅, 土地稅,以及作為 養老金 和 其他資產測試。 這些補貼和特許權相結合,使家庭中的財富積累比其他資產更具吸引力。
在許多房地產市場,土地供應限制和規劃控制可以限制城市擴張,而住房需求壓力繼續加劇。 因此,像悉尼這樣的城市已成為“壓力鍋”的補貼 面對土地供應限制導致房價上漲.
政策價格週期
家庭住宅已成為澳大利亞退休制度的基石。 持續的房價上漲使澳大利亞的政府收入支持率達到歷史最低水平 與其他擁有較低房屋擁有率的國家相比,如瑞典和荷蘭。 這是基於這樣一個假設,即低收入老年人將擁有豐富的資產,因此可以獲得較小的養老金。
事實上,在人口老齡化的時代,政府一直鼓勵年長的澳大利亞人進入他們的住房財富儲備 為自己的退休提供資金,緩解代際財政緊張局勢。 例如,生產力委員會 老年護理股權發行計劃 建議老年人房屋所有者減少他們的住房資產,以滿足老年護理費用。
當然,這僅在房價繼續上漲時才有效。
如果房價下跌,週期就會破裂,家庭住宅可能不再是支持更廣泛人口退休需求的充足基礎。 如果房價長期下跌,個人需要政府提供更多的收入支持,因為他們的個人資產基礎會減弱。 這反過來會使政府社會保障支出的增加永久化。
從長遠來看
但即使房價不下跌,這個系統也有悖論。 為了維持退休人員健康的住房資產基礎,房價必須保持高位。 因此,政策價格週期旨在維持房屋所有權作為福利制度的關鍵支柱。 然而,它也導致住房財富越來越集中在較小的子群體手中。 值得注意的是,住房公平正集中在老一輩人手中。
正如這些圖表所示,在過去二十年中,代際住房貧富差距已經擴大。 在2011中,45-64年齡的房主的住房中位數中位數幾乎是25-44年齡的兩倍。 45和64之間的人口住房比例在1990和2011之間的比例已經擴大,而25-44年齡則是這樣。
這意味著系統可能會在長期內解開。 如果大量年輕人繼續面臨房屋所有權的價格障礙,福利體系內的房屋所有權支柱將會因未來的業主人數減少而減弱。
在短期內,一大批千禧一代將錯過房屋所有權的好處。 但從長遠來看,除非政府解決我們的稅收轉移制度中目前存在的一些基本結構性問題,否則我們的社會福利制度在住房方面存在重大缺陷。
關於作者
Bankwest Curtin經濟中心副主任Rachel Ong, 科廷大學
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