沿海購房者無視不斷上升的洪水風險和不斷上漲的保費

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佛羅里達州並不是唯一一個處理沿海洪水的州。 馬里蘭州安納波利斯的企業面臨著越來越頻繁的漲潮和風暴潮洪水,弗吉尼亞州、南卡羅來納州和其他州部分地區的房主也是如此。 Jim Watson /法新社,蓋蒂圖片社

佛羅里達州的阿波羅海灘是一個迷宮般的運河,兩旁是數百座房屋,棲息在靠近水邊的地方。 整個社區,就在坦帕以南,僅高出海平面 3 英尺,這意味著隨著海平面上升,它面臨風暴潮的威脅。

美國沿海的購房者可以像檢查臥室的大小一樣輕鬆地檢查每處房產的洪水風險——現在大多數沿海房地產清單 包括未來洪水風險的詳細信息 考慮到氣候變化。 例如,在阿波羅海灘,許多房產的洪水風險等級至少有十分之九。

不過,這些知識並沒有阻止購房者。

海濱住宅是 幾天內賣出 上市,同樣的故事正在上演 沿著南佛羅里達海岸 當時 科學的 報告 正在警告 關於隨著地球變暖沿海洪水風險的上升。

我們是教授 城市地理美國政治 跟隨房地產行業的人。 為了理解為什麼人們會忽視可能導致昂貴損失並最終降低其財產價值的風險,我們與佛羅里達州數百名房地產經紀人討論了他們客戶的動機和擔憂。

這就是我們學到的東西。

沒有什麼能促使買家考慮長期風險

我們在 680 年底調查了 2020 名持牌佛羅里達房地產經紀人。他們的 回應建議 總體而言,潛在購房者在尋找新房時沒有考慮海拔或洪水脆弱性,而詳細的洪水風險圖對他們的影響很小或沒有影響。

部分問題可能是抵押貸款機構和評估師沒有考慮到房產易受海平面上升的影響,因此購房者並沒有立即感受到他們錢包裡的風險。 不需要抵押貸款的富裕買家 不需要 購買洪水保險,國會有 回滾的歷史 洪水保險費率增加。

簡而言之,沒有什麼能迫使買家考慮長期風險。

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許多佛羅里達海濱住宅和社區面臨海平面上升和風暴潮的風險。 杰弗裡·格林伯格(Jeffrey Greenberg)/環球圖片集團(Getty Images)

與此同時,研究清楚地表明風險如何轉化為成本。 製作洪水風險圖的科學家最近發表的一篇論文發現,佛羅里達州的希爾斯伯勒縣是阿波羅海灘和坦帕的所在地,很可能會看到 70%增加 由於氣候變化,到 2050 年每年的洪水損失。 這還不到 30 年的抵押貸款。


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房地產經紀人聽到什麼

我們推理的時候 2020年開始調查 如果人口中的一部分人避免有洪水風險的財產,那麼需求應該下降,價格應該下降。 我們的 2018年之前的調查,涉及佛羅里達沿海的房主,他們發現共和黨人和民主黨人都相信他們未來的房屋價值不會受到海平面上升的影響。

為了檢驗市場在很大程度上忽略了洪水風險的理論,我們詢問了房地產經紀人他們看到了什麼:他們在多大程度上觀察到有洪水風險的房產的房價要么下跌,要么沒有迅速上漲? 11% 的人報告“根本沒有”。 在 680 名代理商中,只有 XNUMX 名表示有洪水風險的房產的房價“非常頻繁地”停滯或下跌。

我們還詢問他們是否看到抵押貸款人拒絕貸款申請或增加洪水多發地區的貸款費用,例如以積分或抵押保險的形式。 7% 的人說“一點也不”,只有 XNUMX% 的人說“有點頻繁”、“非常頻繁”或“一直”。

絕大多數代理商(近 70%)表示,他們預計未來 10 到 XNUMX 年對房地產市場的影響不大。

以下是他們所說的一些內容。

“人們現在並且仍然會在佛羅里達州的沿海地區購買,如果他們購買,價值不會下降。 推動市場的最大買家群體是退休或即將退休的人,他們相信在氣候變化產生任何影響之前他們將早已離開。 他們主要是在情感上購買,而不是考慮長期擁有成本。 他們也用現金購買,沒有抵押貸款。”

即使是貸方目前也沒有真正的動機來拒絕因未來海平面上升而面臨風險的房產的抵押貸款申請。 購買合格抵押貸款的聯邦機構 目前不需要 收集有關洪水風險或可能的海平面上升的信息。 如果這些要求發生變化,那麼洪水風險將轉化為貸款決策。

“沿海房產的買家在財務上能夠更加忽視風險,並且能夠負擔更高的保險費率或自我保險。 海平面上升目前並不是我們當地市場的頭等大事。”

多年來,聯邦洪水保險一直由美國稅收提供大量補貼。 事實上,國家洪水保險計劃欠美國財政部 大約$ 20十億 超出房主支付的保費的費用。 自 1 年 2022 月 XNUMX 日起, 其所有新的和更新的洪水保險單 將受到 稱為風險評級 2.0 的新定價系統 旨在考慮風險。

但節目 面臨來自國會議員的政治壓力 以確保利率不會上升過快或過高。 此外,以現金購買房屋的買家(在南佛羅里達市場佔相對較大的部分)不受洪水保險要求的約束。

“富有的人仍然會迷戀住在海邊的想法,但他們可能會花很多錢使房產更能抵禦海平面上升的影響。 這意味著高端房產的需求可能不會減弱太多。”

一些經紀人表示,富有的房主正在認真對待風險,併計劃投資於結構性變革 比如抬高房屋 這可以使他們的財產免受海平面上升和風暴潮的影響。

市場沒有整合長期風險

因為 海平面上升和風暴風險 由於氣候變化,我們得出結論,目前在佛羅里達州南部出售的許多房屋在沒有損壞或昂貴的改造的情況下不會超過其 30 年的抵押貸款,而且易受海平面上升影響的房屋的轉售很可能成為 越來越難了.

迄今為止,佛羅里達州的政策制定者要么忽略了風險,要么只採取了有限的措施來彌補弱點,有時會增加其他地方的風險。 例如,當 海堤 豎立起來,它們可以改變沙子的沖刷方式,增加鄰近地區的侵蝕。

許多人認為“市場”會解決這個問題:購房者認識到迫在眉睫的風險,會對易受攻擊的房產打折,最終降低其吸引力和價值。 但我們從佛羅里達州房地產經紀人那裡聽到的消息讓人懷疑市場尚未整合這種風險的假設。

關於作者

里薩棕櫚,城市研究和公共衛生教授, 佐治亞州立大學托比·W·博爾森, 政治學副教授, 佐治亞州立大學

本文重新發表 談話 根據知識共享許可。 閱讀 原創文章.


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